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地价已占楼价五成类成本价时代到了

2019/08/16 来源:南京信息港

导读

近日,中山大学官上贴出了“关于教职工以1.8万元/平方米起认购某楼盘”的消息。有业内人士称,该盘的楼面地价超过9000元/平方米,这个售价已

  近日,中山大学官上贴出了“关于教职工以1.8万元/平方米起认购某楼盘”的消息。有业内人士称,该盘的楼面地价超过9000元/平方米,这个售价已经接近成本价了。

  2009年-2010年,广州土地市场火爆,“地王”频现,当年这些高价“面粉”如今大部分已被烘成“面包”陆续上市。可惜生不逢时,持续一年多的房地产调控未见放松,尽管今年来已经下调了两次存款准备金率,但在严厉调控、巨货压顶面前,房企也只能选择以价换量、现金为王。有业内人士表示,楼市微利时代正在到来。

  市场现象 地价已占楼价五成

  中山大学官上贴出的关于教职工认购某楼盘的消息称:“该盘将于6月份正式公开发售,我校将再次与该商家合作为教工提供购房优惠,其中,2号楼为中大教职工预定房源,带装修交楼,按8折折实均价18200元/平方米,不再享受开发商其他折扣。若教职工选择开发商提供的‘轻松置业计划’,则只能提供8. 折优惠。”年轻教师谢老师时间到楼盘现场咨询,并意向购买一套80多平方米的小单位。谢老师说,这个售价在自己和家人的承受范围之内,算是比较合理的,“不过可能买不到了,想买的人很多”。

  据了解,该楼盘所在的地块,当年拍卖时曾是“地王”,三幅地块的楼面地价分别是9142元/平方米、9619元/平方米和9474元/平方米。地块成交当天,有专家接受媒体采访时表示“这样的地价,以后起码要卖2.4万元/平方米才有得赚”。如今1.82万元/平方米的售价比当初专家预计的“有得赚”的价少了6000元/平方米,楼面地价已占楼价五成。

  专家分析 五成地价基本白干?

  房地产项目的开发成本,主要有地价、建安成本、财务成本等,前两者占比。中原地产项目部总经理黄韬介绍,其中,出让地价是清晰明了、确定的成本,其他成本由于每间公司的运营能力不同,成本控制就会有很大的差异,“一般来说,前几年房地产开发中,地价约占三成左右;今年以来,全国各地地价占五成的楼盘在增多。但这并非就意味着楼盘不能赚钱了,成本控制得好的房企,一样可以赚钱,不过可以肯定的是,赚得很少,可以说是微利”。

  在中原地产研究 月份公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到,万科、保利、华润等标杆企业去年月间首次开盘的 2个楼盘中,地价/售价比的是54%。去年四季度以来,标杆房企开盘项目的地价占房价 0%及以上的楼盘有14个,占统计楼盘的近44%。

  一位在国有房企担任营销策划工作的人士告诉:“我们的项目中也有以接近成本价卖楼的,比如在佛山的某高端盘,地价为6000元/平方米,首期开盘均价是1. 万-1.4万元/平方米,有几栋楼还带装修,建安成本要 000多元/平方米,税费加财务等其他成本也要 000元/平方米左右,还没算其他,就已经是1.2万元/平方米了。说句实在话,项目首期一般都是成本价,要说赚,只能说小赚、基本不赚,后期的利润空间会相对大一些。”

  黄韬表示,不能单从地价上来看楼价,这本身就没有一个统一的标准。“有些项目,由几个地块组成,前期地块很便宜,后期地价贵一点也不怕。一个公司能将成本控制好,一般都不会亏本。以后或有项目的地价占楼价的七成,这一点也不奇怪”。

  那么,会不会有亏本卖楼的呢?方圆地产首席分析师邓浩志透露:“有!”邓浩志介绍,本地某中型房企在外地的一个项目就是这样,“地价要4000多元/平方米,开盘时售价只卖9000元/平方米,每卖一平方米就基本要亏近1000元,但迫于被施工单位催款、其他项目催地款,无论如何也得赶紧回收资金”。邓浩志表示,一个楼盘的地价如果占了房价的五成,“那这个楼盘就基本是白干了,物价飞涨的这个时候,这就是盈亏平衡点,不赚也不亏”。

  前景预测 微利时代已经来临?

  去年11月,美林湖“贝沙湾”洋房组团以“成本价9折”发售,售价4600元/平方米起,带价值2000元/平方米的装修;今年2月,星汇金沙推出“9字头”毛坯单位,业内称“已经接近成本价”;同月,深圳蔚蓝城邦推出“520为爱筑家置业风暴”,首付5万买两房、首付8万买三房,均价4500元/平方米,业内大呼“比成本价更低”。一时间,“成本价”风头十足。

  按照“成本价”的说法,房企真的进入微利时代了?黄韬表示,从楼盘开始不断降价已经可以发现,商家的利润空间在逐步减少,什么是“微利”,很难有标准,可以肯定的是,前两年高价拿地的企业,现在市场不好,很难卖高价,它们的利润就会少很多。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则表示,对珠三角的房地产项目来说,还远远没到割肉的程度,房价下降10%甚至20%,开发商都可以进行内部消化。

  近期陆续发布的2011年房企年报业绩显示,碧桂园2011年内持有土地成本556元/平方米,销售均价6289元/平方米;雅居乐整体土地的平均成本1277元/平方米,项目平均售价10517元/平方米;万科楼面地价约2707元/平方米,销售均价11 06元/平方米。当然,每个城市、每个项目都有特殊性,大有降价空间的楼盘有之,几乎没有降价空间的楼盘,也会有。

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